전세사기 예방법 총정리｜계약 전 반드시 확인할 5가지

최근 몇 년 사이 전세사기 피해가 폭발적으로 증가하며 많은 세입자들이 깡통전세, 보증금 미반환 같은 심각한 피해를 입고 있다. 특히 수도권을 중심으로 실제 소유주가 아닌 가짜 임대인과 계약하거나, 등기부등본 미확인, 확정일자 미신청 등의 이유로 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 잇따르고 있다.

하지만 전세 계약 전에 몇 가지 핵심 사항만 제대로 확인해도, 대부분의 전세사기는 사전에 충분히 예방할 수 있다.

 

이 글에서는 전세사기 예방법을 주제로,
계약 전에 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 체크리스트를 중심으로 정리하고,
실제 사례와 피해 발생 시 대응 절차까지 함께 안내한다.

전세 계약을 앞두고 있다면, 이 글을 끝까지 읽고 꼭 확인해야 할 항목들을 체크해보자.
보증금은 내 전 재산일 수 있다. 사소한 방심이 큰 손실로 이어지지 않도록 지금부터 꼼꼼히 대비하자.

 

목차

① 전세사기란? 그리고 왜 계속 발생하는가

② 계약 전 반드시 확인할 5가지 핵심 체크리스트

③ 실제 사례로 보는 전세사기 수법

④ 전세 계약서 작성 시 반드시 확인할 내용

⑤ 전세사기 피해 발생 시 대응 절차

⑥ 전세사기 예방을 위한 핵심 요약

 

① 전세사기란? 그리고 왜 계속 발생하는가

전세사기란, 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하도록 속이는 불법 행위를 말한다.
대표적인 유형은 깡통전세, 허위 임대인과의 계약, 명의 도용, 근저당권 과다 설정 등이 있다.

 

◇ 전세사기의 대표적인 유형

→ 깡통전세: 집값보다 보증금이 더 높아 매매나 경매로도 보증금을 돌려받지 못하는 경우
→ 명의 사기: 진짜 집주인이 아닌 사람이 가짜 등기서류나 위임장을 통해 임대 계약
→ 다중 임대: 하나의 주택을 여러 명에게 전세로 계약한 뒤 보증금만 챙기고 잠적
→ 전입신고 미루기 유도: 대항력 확보를 막기 위해 확정일자나 전입신고를 지연시키는 수법

 

◇ 최근 전세사기가 증가한 이유

→ 집값 하락 + 전세가율 상승
2023년 이후 집값이 하락하면서, 보증금이 매매가보다 높아진 깡통전세가 급증했다.
이 경우 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없는 구조가 생긴다.

 

→ 무자본 갭투자 확산
자기 자금 없이 전세를 끼고 집을 산 후 보증금으로 이득을 보려는 투자자들이 늘어나며 피해가 확대됐다.

 

→ 임차인의 정보 부족과 안일한 판단
등기부등본 확인, 확정일자 등 기본적인 절차를 소홀히 하면서 사기꾼의 표적이 되기 쉬워졌다.

 

→ 허술한 제도와 느린 대응 체계
임대인의 자격을 사전에 검증할 수 있는 시스템이 미비하고,
피해 발생 후에도 구제 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸린다.

 

따라서 전세 계약을 앞둔 세입자라면, 전세사기의 기본 유형과 발생 원인을 정확히 이해한 뒤 실제 계약 단계에서 어떻게 예방할 수 있을지 구체적으로 확인할 필요가 있다.

 

② 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 체크리스트

전세사기는 대부분 ‘몰라서 당하는’ 경우가 많다.
계약 전에 아래 5가지만 정확히 확인해도, 전세보증금을 지키는 데 큰 도움이 된다.
이 항목들은 단순한 체크리스트가 아니라, 실질적인 안전장치다.

※ 등기부등본으로 소유자와 권리관계 확인
전세 계약의 시작은 등기부등본 확인이다.
인터넷등기소(iros.go.kr) 또는 인근 등기소에서 발급 가능하며,
계약 상대방이 실제 집주인인지, 선순위 채권이 있는지를 반드시 확인해야 한다.

 

→ 확인 포인트

▷ 소유자 이름 = 계약서상의 임대인인지
▷ 근저당, 가압류 등의 권리가 설정되어 있는지
▷ 다세대·다가구의 경우, 해당 호수로 분리 등기가 되어 있는지

※ 전입신고 및 확정일자 받기
전입신고와 확정일자는 전세보증금을 지키는 ‘법적 우산’이다.
계약 후 입주와 동시에 전입신고를 하고, 주민센터에서 확정일자를 받아야
대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 확보할 수 있다.

 

→ 유의사항

▷ 확정일자가 없으면 경매 시 보증금이 후순위로 밀릴 수 있음
▷ 전입신고는 계약 즉시 진행, 확정일자는 동 주민센터 방문

※ 선순위 채권 및 근저당권 확인
등기부등본 상에 이미 설정된 채권이 전세보증금보다 클 경우,
집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 수 있다.
전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 위험도 크다.

 

→ 체크 포인트

▷ 채권최고액이 보증금보다 큰지
▷ 해당 부동산에 다수의 근저당권이 설정되어 있는지
▷ 집 시세 대비 보증금 비율이 비정상적으로 높은지

※ 전세보증금 반환보장 보험 가입 여부
HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증에서 제공하는
전세보증금 반환보장 보험은 보증금 안전장치 중 하나다.
보증금을 돌려받지 못할 상황에 대비해 미리 가입해두면 좋다.

 

→ 장점

▷ 임대인이 보증금 반환 불가 시, 보증기관이 대신 지급
▷ 가입 조건만 충족하면 임차인 단독 가입도 가능
▷ 보험료는 전세보증금의 0.1~0.2% 수준

※ 임대인의 신원 및 임대사업자 등록 여부 확인
가장 기본이지만 가장 자주 무시되는 부분이다.
실소유주인지, 임대사업자로 등록된 사람인지,
세금 체납, 압류 이력 등이 없는지를 사전에 확인해야 한다.

→ 체크 방법
▷ 신분증 사본과 실제 계약자 일치 여부 확인
▷ 홈택스 또는 민원24에서 임대사업자 등록 여부 조회
▷ 계약서에 임대인 연락처 명시 + 위임장 첨부 시 진위 여부 확인

 

③ 실제 사례로 보는 전세사기 수법

전세사기는 뉴스나 기사에서만 접하는 일이 아니라,
우리가 살고 있는 동네에서도 빈번히 발생하는 현실적인 문제다.
최근 몇 년 사이 전세사기 피해가 폭증하면서, 공통된 수법도 뚜렷하게 드러나고 있다.

● 깡통전세: 시세보다 높은 보증금 설정
집값이 하락한 상태에서 전세보증금이 시세보다 높은 ‘깡통전세’ 계약이 성행했다.
보증금이 매매가보다 높다 보니, 임대인이 보증금을 돌려줄 능력이 없는 경우가 많았다.

 

→ 사례

▷ 신축 빌라를 전세금 2억에 계약했으나, 실제 시세는 1억 5천 수준
▷ 집값 하락 후 경매에 넘어가 보증금의 절반도 돌려받지 못함

● 허위 임대인과의 계약: 명의 도용·위임장 조작
실제 소유주가 아닌 사람이 가짜 신분증, 위조된 위임장으로 계약을 진행하는 수법이다.
등기부등본을 확인하지 않거나, 위임장 진위를 제대로 검토하지 않으면 피해로 이어진다.

 

→ 사례

▷ ‘집주인의 조카’라며 계약을 대리로 진행한 사람이 사기범으로 드러남
▷ 계약 후 연락두절, 보증금만 편취

● 다중 임대 계약: 한 집에 여러 명과 동시에 계약
특히 다세대주택이나 빌라에서 자주 발생하는 유형이다.
하나의 집을 여러 명에게 동시에 전세로 계약하고, 보증금을 받아 가로채는 방식이다.

 

→ 사례

▷ 한 세대에 세입자 3명이 계약되어 있었고, 모두 같은 전입신고 날짜
▷ 집주인은 보증금 수령 후 잠적

● 확정일자·전입신고 미루기 유도
중개사 또는 임대인이 "이따가 하셔도 돼요", "지금은 필요 없어요"라며
전입신고와 확정일자를 늦추도록 유도해, 임차인이 법적 보호를 받지 못하게 만드는 수법도 있다.

 

→ 사례

▷ 입주 후 며칠 뒤 전입신고했지만, 이미 다른 임차인이 먼저 확정일자 등록
▷ 보증금 반환 우선순위에서 밀려 피해 발생

 

이처럼 전세사기는 단순한 ‘사고’가 아니라,
반복되는 패턴을 가진 범죄다.
기본적인 확인 절차만 지켜도 상당수의 피해는 사전에 막을 수 있다.

 

④ 전세 계약서 작성 시 반드시 확인할 내용

전세사기를 방지하기 위해선 계약서 작성 단계에서도 세심한 주의가 필요하다. 단순히 계약서에 도장만 찍는 것이 아니라, 문구 하나하나를 확인하고 필요 시 특약을 추가해야 한다.

 

※ 임대인 정보 정확히 기재
계약서에는 반드시 임대인의 실명, 주소, 연락처를 정확하게 기입해야 한다. 신분증 확인 후 사본을 첨부하고, 대리인이 계약할 경우에는 위임장 원본과 인감증명서를 확인해야 한다.

※ 중개사무소 정보 명확히 확인
계약이 공인중개사를 통해 진행될 경우, 개업공인중개사의 등록번호, 사무소명, 연락처가 명확히 기재되어야 한다. 중개사고 발생 시 책임을 물을 수 있는 핵심 요소다.

 

※ 특약사항 작성은 구체적으로
전세 계약에서 특약사항은 법적 효력을 가지므로 반드시 꼼꼼하게 작성해야 한다. 예를 들어 ‘중도 계약 해지 시 위약금 지급’, ‘보증금 반환일 명시’, ‘전입신고 및 확정일자 즉시 진행’ 등을 포함할 수 있다.

 

※ 계약서 원본은 반드시 임차인도 보관
계약서 원본을 임대인과 임차인 모두가 한 부씩 나눠 가지는 것이 원칙이다. 계약 후 분실이나 위조를 방지하기 위해 임차인이 보관하는 원본 1부는 반드시 챙겨야 한다.

 

※ 중개보수는 정해진 요율을 초과하지 않도록
부동산 중개 수수료는 법적으로 정해진 요율 한도 내에서만 청구할 수 있다. 실제 계약 금액에 따른 요율표를 확인하고, 초과 요구 시 거절하거나 관할 구청에 신고할 수 있다.

 

⑤ 전세사기 피해 발생 시 대응 절차

전세사기를 당했다고 판단되면 빠르게 행동해야 보증금을 조금이라도 회수할 가능성이 높아진다. 아래 절차에 따라 대응하면 시간을 줄이고 피해 최소화에 도움이 된다.

 

※ 경찰서 또는 검찰청에 즉시 신고
사기 정황이 확인되면 가까운 경찰서에 **사기죄(형사 고소)**로 고발할 수 있다. 피해 입증을 위해 계약서, 등기부등본, 문자·카카오톡 대화 내용, 계좌이체 내역 등 증거 자료를 정리해 제출해야 한다.

 

※ 한국토지주택공사(LH) 또는 법률구조공단 상담
LH는 전세사기 피해자 전용 상담센터를 운영하고 있으며, 대한법률구조공단은 무료 법률 상담과 소송 지원을 제공한다. 지역에 따라 전세피해자 전용 창구가 설치된 경우도 있다.

 

※ 전세피해지원센터를 통한 구제 신청
국토교통부 산하 전세사기피해지원센터를 통해 ‘전세사기 피해자’로 인정되면 일정한 요건 하에 임시 주거지 제공, 긴급 생활비, 보증금 일부 지원 등을 받을 수 있다.

 

※ 주택도시보증공사(HUG) 반환보증 보험 이용
보증금 반환보장 보험에 가입한 경우, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 대신 지급한다. 보증기관의 안내에 따라 청구 절차를 진행하면 된다.

 

※ 민사 소송 또는 경매 절차 착수
보증금 반환을 위한 민사소송 제기 또는 부동산 강제경매 절차도 동시에 검토해야 한다. 다만, 시간과 비용이 소요되므로 변호사 상담을 통해 전략적으로 접근하는 것이 좋다.

 

피해 발생 시 우왕좌왕하기보다는, 위 순서를 따라 차근차근 대응하면 복잡한 절차 속에서도 통제력을 유지할 수 있다. 모든 단계에서 문서와 증거 확보는 필수다.

 

⑥ 전세사기 예방을 위한 핵심 요약

전세사기를 막기 위해선 계약 전부터 계약 이후까지 모든 과정을 체크리스트처럼 점검해야 한다. 아래 내용을 기준으로 한 항목씩 직접 확인해보면, 사기를 예방할 수 있는 실질적인 힘이 생긴다.

 

※ 계약 전 반드시 확인할 사항
▷ 등기부등본 확인: 소유자와 권리관계 일치 여부
▷ 보증금 규모: 시세 대비 적정 금액인지
▷ 선순위 채권 확인: 근저당권, 전세가율 등

 

※ 계약 시 반드시 진행할 절차
▷ 임대인 실명 및 신분증 사본 확인
▷ 계약서 특약 작성: 보증금 반환 조건, 확정일자 기입 등
▷ 계약서 원본 보관: 임차인 보관용 1부 확보

 

※ 계약 후 즉시 해야 할 일
▷ 전입신고 및 확정일자 받기
▷ 필요 시 전세보증금 반환보장 보험 가입
▷ 불안한 경우 무료 법률상담 또는 피해센터 사전 문의

 

※ 전세사기 관련 참고 가능한 공공 사이트
▷ 인터넷등기소: https://www.iros.go.kr
▷ 전세사기피해지원센터: 국토교통부 운영
▷ 대한법률구조공단: https://www.klac.or.kr
▷ 주택도시보증공사(HUG): https://www.khug.or.kr

 

보증금은 단순한 숫자가 아닌, 세입자의 전 재산일 수 있다. 전세 계약은 빠르게 진행하는 것보다 정확하게 확인하고 천천히 결정하는 것이 더 안전하다. 이 글의 내용을 숙지하고 실제 계약에 적용한다면, 불필요한 피해를 미리 막을 수 있을 것이다.