소유권 확인을 위한 등기부등본 보는 법 (항목별 해석)

등기부등본 보는 법

부동산 계약을 앞두고 있다면 가장 먼저 확인해야 할 서류가 바로 등기부등본이다.
등기부등본은 해당 부동산의 소유자가 누구인지, 어떤 권리가 설정되어 있는지, 법적 상태는 안전한지를 확인할 수 있는 가장 확실한 방법이다.

특히 전세 계약이나 매매 계약에서 등기부등본을 제대로 읽지 못하면, 가짜 집주인과의 계약, 깡통전세 피해, 보증금 미반환 사고로 이어질 수 있다.

 

이 글에서는 등기부등본의 구조를 이해하고, 소유권 확인에 필요한 항목들을 중심으로 해석하는 방법을 항목별로 자세히 정리했다. 복잡하게만 느껴졌던 등기부등본을 이제는 직접 확인하고 해석할 수 있도록 도와주는 가이드를 지금부터 시작한다.

 

목차

① 등기부등본이란? 왜 꼭 확인해야 하나

② 등기부등본 열람 및 발급 방법

③ 등기부등본 기본 구조 설명 (표제부, 갑구, 을구)

④ 소유권 확인을 위한 항목별 해석
⑤ 등기부등본 해석 시 주의할 점

⑥ 마무리 요약: 체크리스트로 한눈에 정리

 

① 등기부등본이란? 왜 꼭 확인해야 하나

등기부등본은 부동산의 법적 상태와 권리관계를 공식적으로 기록한 문서로, 계약 전에 반드시 확인해야 하는 1순위 자료다.
소유권 분쟁, 깡통전세, 보증금 미반환 같은 문제는 대부분 이 문서를 제대로 확인하지 않아 발생한다.

 

※ 등기부등본을 통해 확인해야 할 핵심 정보 3가지

확인 항목	설명
소유자 정보	현재 소유자가 누구인지, 계약 상대와 동일한지 확인
권리 설정 내역	근저당, 전세권, 가압류 등 타인의 권리가 얹혀 있는지 여부
소유권 변동 이력	최근 명의 변경이 잦은 경우, 사기 수법일 가능성 검토 필요

이 세 가지를 확인하면 임대인 사칭, 선순위 채권 과다 설정, 이상 거래 징후 등을 사전에 걸러낼 수 있다.
특히 소유자가 아닌 사람과 계약을 체결하거나, 이미 근저당이 설정된 부동산에 보증금을 넣는 경우는
보호받기 어려운 계약이 되기 때문에 반드시 사전 검토가 필요하다.

 

② 등기부등본 열람 및 발급 방법

등기부등본은 누구나 쉽게 열람하고 발급받을 수 있으며, 온라인과 오프라인 두 가지 방식이 있다.
특히 계약 전에는 소유자 몰래도 열람이 가능하기 때문에, 확인을 미루거나 주저할 이유가 없다.

 

※ 온라인 열람 및 발급 방법

인터넷등기소-열람ㆍ발급

▷ 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에 접속
▷ ‘부동산등기 → 열람하기’ 또는 ‘발급하기’ 메뉴 선택
▷ 주소 검색 후 해당 물건지 선택
▷ 열람 시 1건당 700원, 발급 시 1건당 1,000원
▷ 공인인증서 불필요, 카드 결제 가능

 

※ 오프라인 발급 방법

▷ 가까운 등기소(법원 부속기관) 방문
▷ 부동산 주소를 정확히 알고 있으면 누구나 신청 가능
▷ 신청서 작성 후 수수료 지불하고 등본 수령

 

※ 열람과 발급의 차이

▷ 열람은 화면 확인만 가능, 출력 시 ‘열람용’ 표시
▷ 발급은 공문서 형태로 출력되어 공식 제출 가능

 

※ 열람 시 유의사항

▷ 빌라나 다세대의 경우, 해당 호수까지 정확히 입력해야 함
▷ 같은 주소라도 건물과 토지의 등기부등본은 따로 존재할 수 있으니 둘 다 확인 권장 등기부등본 열람은 복잡하지 않고 저렴하며, 빠르면 3분 이내로 확인 가능하다. 소중한 계약일수록 사전에 반드시 열람해보는 습관이 필요하다.

 

③ 등기부등본 기본 구조 설명 (표제부, 갑구, 을구)

등기부등본은 총 세 부분으로 나뉜다. 표제부는 부동산 자체 정보, 갑구는 소유권, 을구는 근저당 등 기타 권리를 확인하는 항목이다.
각 항목에서 어떤 정보를 어떻게 봐야 하는지, 실제 계약 전에 어떤 위험요소를 걸러낼 수 있는지 이해하는 것이 중요하다.

구분	주요 내용	확인 목적
표제부	부동산의 주소, 면적, 구조 등 물리적 정보	계약서 주소 일치 여부, 해당 물건지 정확성 확인
갑구	소유자 정보 및 소유권 변동 이력	계약 상대가 실제 소유자인지, 분쟁 위험은 없는지
을구	근저당권, 전세권 등 타인의 권리 설정 여부	보증금 보호 가능 여부 판단, 깡통전세 위험 확인

※ 표제부: 부동산 물리적 정보 확인

표제부에는 부동산의 주소, 대지면적, 건물 구조, 용도 등이 기록되어 있다.
→ 계약서에 기재된 주소와 등기부등본 주소가 정확히 일치하는지 반드시 대조해야 한다.
→ 특히 다세대주택이나 빌라의 경우, 해당 호수까지 등기되어 있는지 확인하지 않으면 전혀 다른 물건과 계약하는 일이 발생할 수 있다.

 

※ 갑구: 현재 소유자 및 소유권 이력 확인

갑구는 가장 중요하다. 계약 상대방이 갑구에 기재된 ‘현재 소유자’와 동일하지 않다면, 대리계약 또는 사칭 가능성이 있으므로 반드시 위임장 원본 + 인감증명서를 요구해야 한다.
→ 또, 갑구에 가압류나 가처분이 기재되어 있다면 그 부동산은 법적 분쟁 중일 수 있으며, 추후 소유권이 이전되거나 보증금 반환이 지연될 위험이 있다.
→ 최근 몇 개월 사이에 잦은 소유권 이전이 있었다면, 명의만 바꾸며 사기를 반복하는 수법일 가능성도 있으므로 주의가 필요하다.

 

※ 을구: 근저당권 및 기타 권리 확인

을구에는 소유권 이외에 타인의 권리가 설정된 내용이 나온다. 대표적으로 근저당권, 전세권, 임차권, 압류 등이 있다.
→ 근저당권이 설정돼 있다면, 은행이 보증금보다 먼저 권리를 행사할 수 있으므로 보증금 손실 위험이 크다.
→ 을구 항목이 없거나 깨끗한 것이 이상적인 계약 조건이며,
설정된 권리가 있다면 채권최고액과 설정일을 기준으로 전세보증금과의 우선순위를 꼭 따져봐야 한다.

등기부등본은 단순히 ‘읽는 문서’가 아니라, 소유자 신원과 보증금 보호 가능성을 스스로 판단하는 도구라는 점을 잊지 말아야 한다.

 

④ 소유권 확인을 위한 항목별 해석

소유권 확인은 등기부등본에서 가장 중요하게 봐야 할 핵심 포인트다.
단순히 ‘이름이 맞는지’만 보는 것이 아니라, 이름과 함께 소유권의 안전성과 진위 여부까지 판단해야 한다.

 

※ 갑구: 현재 소유자 이름이 계약 상대와 일치하는지

갑구는 등기부등본의 중심이다. 현재 소유자란 항목에 기재된 인물이 계약 상대와 이름, 생년월일까지 일치하는지 확인해야 한다.
→ 임대인 또는 매도인이 소유자와 다르다면 위임계약일 가능성이 있고, 이 경우에는 위임장 원본과 인감증명서를 반드시 받아야 한다.
→ 등기부등본에 기재된 소유자의 정보와 실제 계약서에 기재된 임대인이 조카, 친구, 대리인이라고 주장하면 사칭 사기 가능성을 의심해야 한다.

 

※ 소유권 변동 이력도 반드시 확인

소유권이 자주 바뀐 경우, 명의만 여러 명에게 돌려가며 사기를 반복하는 수법일 수 있다.
→ 예를 들어 최근 6개월 이내 2회 이상 소유자가 변경되었다면 전세사기 전조 증상일 수 있으니 피하는 것이 좋다.
→ ‘거래 사유 없음’, ‘명의 이전 목적 불명확’한 경우 특히 주의해야 한다.

 

※ 가압류, 가처분, 소송 기록 여부 확인

갑구에는 소유권에 영향을 줄 수 있는 법적 제한사항도 함께 기록된다.
→ ‘가압류’, ‘가처분’, ‘소유권이전청구소송’ 같은 문구가 보이면 해당 부동산은 법적 분쟁 상태일 가능성이 높으며, 계약 시 심각한 리스크를 안게 된다.
→ 이런 항목이 기재된 경우에는 계약 자체를 보류하거나 법률전문가 상담을 먼저 받아보는 것이 안전하다.

 

※ 꼭 알아야 할 확인 순서

▷ 갑구에서 ‘현재 소유자’를 확인한다
▷ 계약 상대와 이름, 인적 정보가 정확히 일치하는지 본다
▷ 소유권 이전 이력이 지나치게 많거나 빈번한지도 확인
▷ 가압류, 가처분 등 법적 제한이 걸려 있지 않은지도 체크

소유권 확인은 ‘보는 것’이 아니라 ‘검증하는 것’이다.
계약 전 이 과정을 거쳐야만 등기상 진짜 소유자와 거래하고 있다는 확신을 가질 수 있다.

 

⑤ 등기부등본 해석 시 주의할 점

등기부등본을 열람했다고 해서 자동으로 안전한 계약이 되는 건 아니다.
문서에 표시된 내용을 제대로 해석하지 못하면, 사기를 눈앞에 두고도 놓치는 경우가 많다.

 

※ 이름만 일치한다고 안심하면 안 된다

갑구에 적힌 소유자 이름이 계약 상대와 같다고 해서 바로 믿어서는 안 된다.
→ 이름이 흔한 경우에는 생년월일, 주소까지 정확히 일치하는지 확인해야 하고,
→ 대리인 계약이라면 위임장과 인감증명서 원본을 반드시 받아야 한다.
→ 단순한 사칭은 계약금 수령 후 잠적하는 전형적인 수법 중 하나다.

 

※ ‘근저당권 있음’은 계약 불가가 아니라 ‘조건부’ 계약

을구에 근저당권이 있다고 무조건 나쁜 건 아니다. 하지만 보증금이 선순위 채권보다 뒤에 위치하면 위험하다.
→ 근저당 설정금액이 전세보증금보다 크다면 깡통전세 가능성
→ 설정일이 계약 날짜보다 빠르면 우선순위에서 밀릴 수 있음
→ 보증금이 시세의 80%를 초과하면 보장받기 어렵다

 

※ 표제부 주소가 계약서와 다르면 계약 무효 가능성도

표제부에 기재된 주소가 계약서와 다를 경우, 법적 보호를 받지 못할 수 있다.
→ 특히 빌라나 다세대주택은 건물 전체 주소만 있고 동·호수가 누락된 경우,
→ 전입신고와 확정일자 효력이 무효가 될 수 있으니 주의해야 한다.

 

※ ‘가압류’, ‘가처분’은 매우 위험한 신호

갑구에 표시된 ‘가압류’는 향후 채권자가 부동산을 강제 집행할 가능성이 있다는 뜻이다.
→ 이런 경우 보증금보다 채권자의 권리가 우선될 수 있으며,
→ 실제로 경매에 넘어가면 전세보증금 전액 손실로 이어질 수 있다.

 

※ 자주 등장하는 이상 징후 정리

▷ 최근 6개월 이내 소유권 이전 2회 이상
▷ 근저당 설정금액이 집값 이상
▷ 임대인 연락처 없음 또는 위임 계약 강요
▷ 을구에 압류·가등기·가처분 2건 이상
▷ 표제부와 계약서 주소 불일치

등기부등본은 ‘보기만 하면 되는 서류’가 아니라, 하나하나 읽고 해석해야 내 돈을 지키는 무기가 된다. 단어 하나, 날짜 하나도 절대 가볍게 넘기면 안 된다.

 

⑥ 마무리 요약: 체크리스트로 한눈에 정리

등기부등본은 전·월세든 매매든 부동산 계약 전에 반드시 확인해야 하는 기본 중의 기본이다.
하지만 '어디를 어떻게 확인해야 하는지'가 어렵게 느껴진다면, 아래 항목들을 계약 전 마지막 점검용으로 활용해보자.

 

※ 등기부등본 체크리스트

항목 확인	내용체크
□ 소유자 정보 확인	갑구 상 소유자 이름과 계약 상대가 동일한가?
□ 대리인 계약 여부	대리인일 경우 위임장과 인감증명서를 제출받았는가?
□ 소유권 이전 이력	최근 6개월 내 과도한 소유권 변경은 없었는가?
□ 가압류·가처분	갑구에 분쟁 가능성 있는 기록은 없는가?
□ 근저당권 설정 여부	을구에 보증금보다 우선하는 채권이 있는가?
□ 주소 일치 여부	표제부 주소와 계약서 주소가 정확히 일치하는가?
□ 등기일자·설정일	근저당 설정일과 계약일 비교를 했는가?
□ 열람 시점	최신 정보인지 확인하기 위해 당일 등본을 열람했는가?

이 체크리스트는 단순 참고용이 아니라, 실제 계약 전 반드시 체크해야 하는 항목들이다.
특히 하나라도 불확실하거나 의심스러운 부분이 있다면, 계약을 보류하고 전문가 상담을 받아보는 것이 안전하다.

등기부등본은 ‘읽는 문서’가 아니라, 위험을 걸러내는 필터이자 나를 보호하는 장치라는 점을 항상 기억해야 한다.